Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Calculer le rendement locatif au Maroc

La rentabilité locative d’un bien immobilier au Maroc : 

Dans l’immobilier on peut parler de rendement à plus-value ou de rentabilité locative, il est très souvent dit que la pierre est rentable ; cela dit quand on parle de pierre nous parlons bien évidemment de très grosses pierres où l’être humain passe environs 27 ans de sa vie. Il y a ceux qui achètent de l’immobilier pour y vivre et d’autres pour « s’enrichir »… 

En tant qu’investisseur en immobilier ce qui devrait être calculé et bien pensé c’est le rapport entre ce que vous rapporte le bien en question et le prix d’achat, tout à fait comme dans les placements boursiers ; exemple : vous achetez un certain nombre de parts dans une société marocaine (Ce qu’on appelle aussi « ACTIONS ») à un prix de 10.000 DHS. Après un an ce même nombre de parts vaut 10.600DHS. Dans ce cas nous pouvons dire que le taux de rentabilité est de 6%. 

Cependant, en suivant les calculs mentionnés ci-dessus, il ne faut pas oublier de prendre en considération les charges relatives au bien immobilier pour obtenir un taux de rentabilité net et si vous avez la chance de bénéficier d’avantages fiscaux, là on est dans de la rentabilité « nette-nette« .


Le calcul d’un placement immobilier au Maroc 


Rentabilité immobilière

Vous avez ici un exemple de calcul de la rentabilité brute annuelle d’un placement en immobilier :
Un appartement acheté à Casablanca au prix de 1.500.000DHS et loué 10.000DHS/mois rapporte 8% (10.000x12/1.500.000x100=8). Il est bien de connaître le rendement brut d’un bien car il permet d’avoir une vision globale sur la solvabilité de l’investissement avant d’y soustraire les charges et impôts. 

Il est simple de calculer le rendement net de charges, il vous suffit de revenir au calcul précédent, de retrancher depuis le total du loyer annuel le total des charges foncières ; qui sont généralement payées par le propriétaire mais aussi les frais de gestion et les éléments qui reste à la charge de l’investisseur dépendamment du contrat bipartite. Disons que sur cet appartement de 1.500.000DHS les charges annuelles s’élève à 6000DHS ; donc nous divisons 6000/12= 400, puis nous retranchons les 400DHS du loyer mensuel (10.000-400=9600) afin de reprendre le calcul un peu plus au-dessus : (9600×12/1.500.000×100=7,68%). Donc c’est un appartement qui a un rendement net de 7,68% sur sa valeur initiale. 

Si vous n’êtes pas mathématicien, basez-vous sur la méthode de calcul dite Larcher, d’une façon générale les charges relatives à un investissement locatif sont calculés sur une moyenne de trois mois de loyer, soit 25% du rendement numéraire annuel brut.


Immobilier locatif : Les gains 


Rentabilité immobilière

La performance d’un logement dépend de sa taille aussi, car le type de locataires diffère de superficie en superficie. Les petits métrages sont plus rentables que les grands mais le profil des locataires qui y séjourne en général ne sont pas stables (étudiants, employés en mission ;….), un turn-over qui génère beaucoup de période de vide le temps que d’autres locataires se présentent. Le rendement élevé compense le risque.

En ce qui concerne les grandes surfaces, elles coutent bien plus chères ce qui fait que leurs taux de rendement soit nettement moins bas que celui des petits métrages néanmoins que le profil des locataires soit bien plus stable car en effet il s’agit en général de familles avec enfant…

Donc voilà pourquoi le meilleur compromis reste les deux à trois pièces, le juste milieu entre les petits et les grands investissements dans l’immobilier.


L’immobilier locatif rentable oui ; mais encore…


Investissement locatif immobilier au Maroc

Comme nous en avions parlé lors d’un précèdent article qui traitait des « AVANTAGES D’ACHETER DE L’IMMOBILIER AU MAROC« , l’investissement dans l’immobilier à une valeur bien plus financière de nos jours, l’idée est de bâtir un patrimoine considérable. Et pour rentabiliser ce patrimoine, il faut bien fixer ses objectifs de tels sorte à ce que la location dure le plus longtemps possible, revendre le bien au bon moment afin dégager une plus-value ou même déléguer la gestion du patrimoine à des professionnels afin d’en tirer tous les bénéfices possibles.

Hamza HABBAT IDRISSI

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